Международный опыт налогообложения недвижимости
На сегодняшний день налог на недвижимость взимается в около 130 странах мира. В некоторых из них поступления от этого налога составляют 1-3% общих налоговых поступлений на всех уровнях власти. Если в США, Великобритании и Канаде этот показатель более высок, то в Бельгии, Германии и Дании - он незначителен.
Недавно Всемирный банк провел мониторинг действующего законодательства разных стран мира по вопросам налогообложения недвижимого имущества и порядка его администрирования.
Современная мировая практика применения налога на недвижимость фокусируется на четком определении круга налогоплательщиков, базы и ставок налогообложения, обеспечении гибкости налоговых поступлений в условиях инфляции, необходимости применения на практике корректирующих коэффициентов, а также роли государственных и местных органов власти и расчета сумм налоговых поступлений в бюджет.
В большинстве стран мира, где введен налог на недвижимое имущество, плательщиками налога законодательством определены как физические, так и юридические лица - собственники недвижимости. В некоторых странах плательщиками налога признаются и арендаторы недвижимого имущества. Исключением является Гонконг, который не ввел на своей территории налог на недвижимое имущество с корпораций, но при этом корпорации платят налог на прибыль, полученный от недвижимого имущества. По своей экономической природе налог на недвижимое имущество в Гонконге больше похож на налог на прибыль, чем на настоящий имущественный налог.
Что касается объектов налогообложения налогом на недвижимое имущество и путей расширения базы налогообложения, то здесь прослеживается очень осторожный подход разных стран мира к решению указанного вопроса. Объектом налогообложения, как правило, есть земля, здания и сооружения, поскольку их, в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать.
Из двадцати стран мира, опыт которых изучался экспертами Мирового банка, семнадцать - облагают указанным налогом как землю, так и здания. Это, в частности, такие страны, как Япония, Кипр, Гонконг, Германия, Нидерланды, Ирландия, Венгрия, Чехия, Польша, Словакия, Косово, Ботсвана, Малайзия, Пакистан, Сингапур, Таиланд и Россия. Три другие страны - это Армения, Эстония и Латвия. Армения налогооблагает лишь здания, имея в своей системе налогообложения отдельный налог на землю, а в Эстонии и Латвии налогообложению подлежит только земля.
Ряд стран не облагают земли сельскохозяйственного назначения. Такую практику, например, введена в Ирландии. Но, как показывает зарубежный опыт, почти во всех таких странах попыткам облагать земли сельскохозяйственного назначения оказывается определенное сопротивление со стороны сельскохозяйственных предприятий. Некоторые международные эксперты считают, что налогообложение сельскохозяйственных земель приводит к более эффективному их использованию, к снижению цен на земельные участки, а также расширению базы налогообложения и к увеличению доходов бюджета.
Но с такой позицией не всегда можно согласиться. Так, налог на недвижимое имущество, средства от которого направляются на финансирование определенных функций местных органов власти, в Южной Африке не оправдывает себя, поскольку сельскохозяйственные производители в этой стране сами себя обеспечивают большинством коммунальных услуг, в том числе водо- и электроснабжением, Расходуя на это значительные средства. И поэтому они не имеют возможности платить этот налог. В случае же налогообложения в этой стране налогом на недвижимость земель сельскохозяйственного назначения указанный налог должен быть привязан к конкретным услугам, которые жители сельских территорий могут получить от государства и органов местного самоуправления.
Относительно ставок налога на недвижимость, то здесь все зависит от существующей в той или иной стране конкретной законодательной и экономической практики. Некоторые страны устанавливают на своей территории фиксированные, а отдельные - переменные ставки налога. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях органы местной власти наделены широкими полномочиями по установлению размера ставок, в большинстве же других случаев является законодательное ограничение относительно минимальной или максимальной величины ставки или законодательно определено и то, и другое одновременно.
При внедрении страной налога на недвижимость не надо устанавливать слишком высокие ставки, поскольку это делает налог более легким для администрирования и не требует создания и внедрения сложных льготных схем для защиты определенных категорий плательщиков налога. Кроме того, невысокий налог не будет вызывать сопротивления со стороны налогоплательщиков.
Во многих странах мира ставка налога на сегодня составляет меньше 1% от базы налогообложения. Однако и здесь есть исключения. Например, в пакистанской провинции Синдх применяются трехуровневыеи базовые ставки налога на недвижимость, которые являются достаточно высокими - 20,22.5 и 26%. Относительно высокими являются ставки налога на недвижимость и в Сингапуре, где жилые здания облагаются налогом по ставке 4%, а все остальное недвижимое имущество - по ставке 12%.
При определении и установлении ставок налога на недвижимое имущество, как показывает мировой опыт, каждая страна имеет свои подходы, поскольку уровень налоговых ставок при налогообложении недвижимого имущества непосредственно зависим от потребностей власти в налоговых поступлениях также от политической воли и экономической культуры.
Так, в частности, в Эстонии и Косово органам местного самоуправления предоставлено право устанавливать ставки налога в определенных пределах.
На практике к различным видам недвижимости могут применяться разные ставки налога, как это делается в Германии, Косово и России.
С целью обеспечения оперативного корректировки базы налогообложения недвижимого имущества в случае его продажи стоимость проданной недвижимости должна фиксироваться в органах государственной подач службы по ее рыночной стоимостью и одновременно эта же информация должна заноситься в фискального кадастра.
Во многих странах такого порядка не соблюдаются. Однако эффективного администрирования налога на недвижимое имущество эту модель целесообразно было бы учитывать.
В условиях быстрого роста стоимости недвижимости неспособность корректировать ставку налога в сторону снижения может привести недовольство граждан, как определенного времени это произошло в Калифорнии.
В случае же стабильной инфляции ставку налога на недвижимое имущество можно повышать с целью обеспечения увеличения налоговых поступлений в бюджет. Это является еще одним свидетельством гибкости налога на недвижимое имущество.
При идеальных обстоятельствах налоговая база может ежегодно переоцениваться. Этого порядка на практике трудно придерживаться, поскольку не всегда легко можно найти для этого средства в бюджете. И тогда приходится искать альтернативные решения. Это, в частности, может быть периодическая переоценка, например, каждые три, четыре или пять лет.
Когда же стоимость имущества значительно возрастает, что позволяет бюджету получать от этого налога большие объемы поступлений платежей бюджета, государство не должно забывать также о необходимости снизить ставку налога.
В большинстве стран при определении базы налогообложения используется преимущественно рыночная стоимость налогооблагаемых объектов, и стимулирует их наиболее рациональное использование.
Сама же методика определения стоимости объектов налогообложения базируется либо на сравнении стоимости продажи, то есть изучении цен, которые применяются во время проведения на рынке таких операций с объектами недвижимости, или на капитализации дохода от потенциального наилучшего и наиболее выгодного использования недвижимого имущества, Или на расходные методе, то есть расчете расходов, которые необходимы были бы для полного восстановления этого объекта недвижимости, или на сочетании всех трех перечисленных методов.
